ワンルームマンション投資は稼げるのか【実践中の視点から】
どうもNKKです～
今回は、「ワンルームマンションでの投資は本当に稼げるのか？」ということについて
実際に僕が運用している内容をもとにして書いていこうと思います。
ワンルームマンション投資は本当に稼げるの？
僕は稼げる可能性は０とは言いませんが、かなり低いと思います。
運用を始める前は、
- 家賃によって返済できるし、ほとんどリスクないだろ
- ローンを返し終われば資産として残る
- ほとんど何もせず、楽に稼げる
などと思っていました。甘かったです。何も考えていなかったです。。。
なぜ稼げないと思ったか、以下で解説していきたいと思います。
ワンルームマンション投資で稼げる可能性が低い３つの理由
築年数によるリスク
1つ目は、築年数によるリスクです。
つまりは、建物が古くなっている
主に
- 資産価値の減少
- 空室リスク
こういったリスクです。
どちらも建物が古くなっていくことで価値がなくなり、
高い値段で買いたい人も住みたいと思う人もいなくなっていくためです。
住む人がいなくても管理費や固定資産税は発生します。
持っているだけで支払いが発生する負債となりうるリスクがあるのです。
家賃における管理費の割合の増加
2つ目は、家賃における管理費の割合の増加です。
正確には、管理費の増額というよりは修繕積立金の増額です。
僕が運用しているマンションでは、修繕積立金の金額はこのような推移になっています。
- 築 1～10年目：約2000円/月
- 築11～20年目：約4000円/月
- 築21年目～ ：約8000円/月
そうです。
築年数が増加していくにつれ修繕積立金の金額は上がっていきます。
築年数が経過すると修繕が必要な箇所も増えると思うので、それは納得です。
ただ、家賃は減少傾向となる。修繕積立金は増加する。
こうなると支払いが厳しくなっていくのは明らかです。
また、修繕積立金はあくまで計画上の金額ですので、
マンションの状態が悪くなれば増額してしまうリスクもあるのです。
長期ローンによる複利の効果
3つ目は、長期ローンによる複利の効果（マイナスな意味で）です。
投資をしている人なら誰もがあやかりたい複利の力。これがマイナスに働きます。
実際の金額は少し細かすぎるので、今回は概算での計算結果を提示したいと思います。
- 借入金額：1800万円
- 金利 ：2.2%/年
- 返済金額：63000円/年
どうでしょう。
約770万円 も多くの金額を返済しなければなりません。
仮にローン完済後10年でこの金額を稼ぎ出そうと思ったら、
（約65000円+管理費）/月 の家賃（税金考えるともう少し必要）で貸し出さないといけません。
はたして、これは現実的なプランと言えるでしょうか。。。
まとめ
上記のような内容から、僕はワンルームマンション投資について
稼げる可能性は０とは言いませんが、かなり低いと思います。
今回の内容はあくまで一例であり、まだ途中経過でもあるため、
ワンルームマンション投資が必ず稼げないものだと言い切るつもりはありません。
参考までに今現在の運用状況についてはこちらです。
- 運用年数 ：2年6ヶ月
- 賃料（管理費込）：7.8万円 /月
- 築年数 ：11年
ただ、こういったリスクを考慮し、それでも利益が出るはずだと
ワンルームマンション投資を進めている運用会社がどれだけあるだろうか？
そういった物件がどれだけあるだろうか？
それを考えるとワンルームマンション投資で稼ぐのは現実的ではないと僕は思います。
